危機入市搶當包租公 專家教怎麼挑好物件

 

百貨商圈有穩定上班族群，區域出租房需求量大。(圖為捷運中山站南西商圈)。資料照片

疫情蔓延、衝擊諸多產業，如何靠置產創造被動收入，再次成為討論話題；尤其防疫三級警戒下，房市從熱絡變冷凍，而房稅新制將上路，更增加買方議價空間。專家指出，欲當包租公、包租婆，買方首要可瞄準四大商圈物件，並擬定租金投報底線，市場短空長多、選對物件、投報率絕不會令人失望。

想藉收租賺取被動收入，專家建議跟著工作人口及學生人口挑選物件。資料照片

危機入市、如何選出租住宅，天時地利不動產總經理張欣民首先羅列四大優先考量區，分別為辦公商圈、百貨商圈、大學商圈跟捷運站商圈，匯集越多樣、投報價值越高，前兩商圈租屋客源來自區域上班族，大學周遭則以學生為客群，而捷運站商圈因交通機能完善，出租率也不會太差。

他指出，由於國內少子化嚴峻，多間私立大學面臨退場機制，若物件在這些學校周圍，恐面臨租不出去也沒人買的困境，建議包租公婆掌握老牌學校優於新設私立大學的準則。

下一步，如何審視物件是否適合投資？張欣民解釋，年租金收入除以房屋購入價，即為物件的租金投報率；將錢放定存、領有被動收入的利息，假如要置產作房東，因持有物件衍生管理成本跟稅費，投報率至少要比定存利率再高個1％或1.5％，這樣會比較理想。

「但也不是租金越高越好，因投報率假定房屋為滿租狀態，如果房客三不五時就要搬走、物件就面臨空租。與其講求高租金回收，租客穩定度更為重要」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，當前疫情雖讓房市充滿不穩定，但長期來看，房市短空長多。而當前房地合一2.0將上路、部分賣方心態趨弱，有利買方議價空間，但如果物件屬於帶租約金雞母，或是地段佳、租客穩定，通常持有人也不會輕易釋出，買方可以花時間多多搜尋。若銷售物件持有期界在2～5年，賣方處於新制重稅的關卡，會比較有意願讓價。

另外，他說明，包租公包租婆講求的是長期投資、賺取穩定租約，除了慎選租客之外，租金開價建議依照在地行情，避免偏離區域租金水位，找無租客讓物件空置期過長，影響投資報酬率。（施智齡／台北報導）

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