要如何創造商業不動產的價值—店面篇

 

在學會如何創造商業不動產的價值之前，要先了解什麼是商業不動產，所謂的商業不動產，就是因應商業模式所設計出來的不動產，不同的商業模式、就會有不同型式的建物設計，以店面來說，大致可分為零售、餐飲、健身房、事務所，隨著業種的不同，對於地點跟店面的要求也會不一樣，那我們要如何創造店面的價值呢？

首先，要先了解店面所在地點的商圈特性，人口夠多嗎？消費力如何？人口結構如何？附近商店的客單價大約是多少？商圈有哪些業種？了解這些資訊，主要是要判斷商圈的消費潛力，就像判斷土壤肥不肥沃一樣，這會決定商品價格的設定與未來有機會達到多少的營業額。

 

而營業額愈高，當然商家能夠負擔的租金也會跟著提高，這是很重要的觀念，商家來開店是來投資的，商圈夠肥沃，營業額才會高，租金也才會提高。

 

再來，了解店面在商圈裡的相對位置，有沒有在人流、車流動線上？是靠商圈入口還是靠商圈出口？店面的秀面明顯嗎？招牌能夠吊掛的空間跟視覺效果是否理想？

 

對零售業而言，人潮就是錢潮

這些資訊會影響來客的機率、適合的業種還有適合營業的時段，比如說在商圈入口的動線上、秀面夠顯眼，那就很適合做零售或是一些坪效高的業種，因爲消費者剛進入商圈時是最有消費慾望的，但如果商品價格高或是服務時間長的業種，就比較適合在靠商圈出口的地方。

 

不同的業種，營收跟付租能力有可能會差很多，基本上，消費週期短的業種付租能力普遍來說都會比消費週期長的高，因為消費週期愈長的業種，空間拿來做爲庫存使用的時間跟坪數就愈大。

 

最後，在店面的建物條件上要注意建物合法性以及使用分區，建物能夠全合法是最好，店面不但看起來美觀，且好的商家一定都很重視有無違建，畢竟樹大招風，有些業種像是電子遊藝場，一定要是商業區才能營業。

 

了解了上述三個要點，對於自己的店面適合的業種、租金以及建物該如何配置才理想，比如說適合做零售的店面，就沒事不要做什麼大廁所，店面挑高適合做健身房，就不要為了多增加坪數去做違法二樓夾層。

 

注意建物合法性與使用分區

最後要有一個觀念，不要只看租金高低，應該要就整個商圈的均衡以及店面的適合的品牌來衡量整個合約價值，有些不適合的房客會出不合理的高租金來搶店面，但因爲不適合、所以常常合約走不完，如此，不管簽的是五年還是十年合約都沒有意義，而且提前終止合約的狀況是會減損店面行情的，市場會質疑是不是因爲店面條件不好導致倒閉、會一直下修租金。

 

要能夠創造店面的價值，就是要了解店面本身的特性、選擇相性好的房客，讓市場覺得來這裡就是會賺錢，店面的價值就自然會愈來愈高。