要如何創造商業不動產的價值—租賃住宅篇

         

        在學會如何創造商業不動產的價值之前，要先了解什麼是商業不動產，所謂的商業不動產，就是因應商業模式所設計出來的不動產，不同的商業模式、就會有不同型式的建物設計，以租賃住宅來說，大致可分為學生套房、單身套房、雙人套房、家庭住宅，隨著客群的不同，對於地點跟住宅配置與設備的要求也會不一樣，那我們要如何創造租賃住宅的價值呢？

        首先我們要了解我們的租賃住宅要租給誰，客群的設定會決定室內配置跟價位，客群是會挑環境的，因此第一步就要了解附近的商圈與環境，附近有大學，就適合做學生套房或是家庭住宅，因為消費相對便宜，且大學的資源與設施對於租房有小孩的家庭來說是很好的支援，可以省下很多費用。

        但要注意的是，學生套房的價格不好經營，而且很競爭，因為需求太明顯、新的學套一直蓋，但學生預算又有限，所以就很難維持價格，家庭住宅就相對穩定，而且有生小孩又重視教育的家庭收入相對好，可能是因為工作關係才租屋，好好經營客群是會互相介紹的。

       但家庭住宅通常都有車位的需求，如果沒什麼車位，可能就不太好租，因為有小孩就需要車啊，沒有車位怎麼辦呢？可以使用USPACE共享車位平台，房客有需要就訂一個車位給他，如果不需要也不用養車位、增加成本，使用上非常靈活。

加入會員並下載APP，手指點一點就知道附近有那些共享停車位

        單身套房及雙人套房一般價格都比較高，普遍都租給注重生活品質的白領階級，因此距離房客的上班地點15分鐘內是最理想，在住宅區內、但不要在正商圈，太熱鬧反而影響生活品質。

        建物的入口要明亮、有安全感，最好是有管理員，可幫忙收包裹、倒垃圾，因為上班族的時間自由度相對低，大部分都是騎機車，少數會開車，有車位選擇的套房價格一定會比較好，在套房的裝潢設計上可以稍微下一點本，有能力挑選房客、才有穩定優質的收益。

        如果在附近有加分的店家，那一定要特別強調，加分的店家有：可內用的咖啡店、早午餐店、便利商店、生鮮超市、健身房，對於單身跟剛開始兩人世界的人來說，有很多的社交需求，也需要空間的切換來調劑身心。

白領大多重視生活品質，所以房間內的通風與採光是一大重點

        在室內空間的要求上，居住的時間愈長，就需要愈多的收納空間，可以的話，通風、採光、隔音、隱私這四個條件要盡可能達成，很多人看房，一進門聞到悶悶的味道就馬上打槍，根本沒得談，所以通風很重要，光線充足會讓空間顯得寬敞；隔音跟隱私很多是住進去才會發現，這會影響睡眠品質，達不到的話房客就會常常更換、管理成本就會增加。

       最後要提醒大家，既然是商業不動產就是需要經營，您要把經營者的自覺，每次換房客前，都要打掃、整理、粉刷、更換跟衛生有關的東西，常常要求要換床墊的客人不少，所以要有使用保潔墊的習慣，有好的經營、才有好的收益喔！