要如何創造商業不動產的價值—旅館篇

 

         在學會如何創造商業不動產的價值之前，要先了解什麼是商業不動產，所謂的商業不動產，就是因應商業模式所設計出來的不動產，不同的商業模式、就會有不同型式的建物設計，以旅館民宿來說，從客群的住宿動機來分類，可大致可分為休息、商務、散客、團客、渡假，對於地點、人員、設施配置與設備的要求也會不一樣，那我們要如何創造旅館民宿的價值呢？

         早期旅遊是有錢的中產階級才能做的活動，交通的時間長，花費高，旅館就是以顧客的家裡應該長什麼樣子或有什麼而設計的，它是旅客在外的一個家，旅館在發展上一直是對應著消費者的生活型態以及需求，以生活型態來做分級，就是我們常說的幾星旅館，一星到五星，愈往上設施就愈齊全，幾乎可以住在裡面不出門。

 

         一星可能就只有一個乾淨的房間讓你居住，沒餐、沒設施、沒服務，就像是個每天計費的套房，因此，生活機能愈強的地方，就可以做愈低星等的旅館，甚至膠囊旅館也有人住；生活機能愈差（非洲大草原）就愈適合做五星級旅館，簡單來說，旅館沒有的，就去外面補，外面沒得補，就得自己做。

 

週邊生活機能越不完善的地區，就越適合做五星級旅館

        以需求來說，可大致分為休息、商務、散客、團客、渡假，後三項比較容易理解，跟地點的相關性高，有美景就有條件做渡假旅館，房間多、商務需求弱，就適合做團客，旅館有特色、生活機能好、房間少，就適合做散客，商務旅館除了生活機能好、交通方便之外，可供上班出差的設施及服務也不可或缺，可供會議或面談的咖啡廳或會議室，網路、傳真、事務機、衣服洗燙...對出差而言都是很重要的。

 

         一般大眾比較不熟悉、比較抽象的，就是休息類別。休息是個比較含蓄的說法，在國外叫做時鐘酒店或是love hotel,隨著地區的不同，會有它特化的模式跟型態，比如說在台灣，汽車旅館(motel)就是做為休息而特化的旅館產品。

 

         在歐美，所謂的motel大都是洲際公路上因為太偏僻了，開車開到一個程度一定要休息，加個油、喝個咖啡，休息或過夜的地方，以古時候來說就像是驛站，是個比較將就的住宿旅館，但在台灣可就不是這樣，汽車旅館舒適花俏的多，且國外車子都是停在戶外停車場，台灣都是直接停在房間裡，為的也是消費的隱密性，但也不光是汽車旅館，許多的商務旅館、旅社也都會有休息的服務，休息一次大多是三、四個小時，為什麼會有這樣的服務呢？

 

外國電影中常出現的Motel

         除了商業上的需求之外，很多情侶或夫妻家裡的生活空間不大、隔音不好、與親戚同住或者是住宿舍，有時想要有親密接觸不是很方便，這是有休息服務的旅館就很重要。因此，一般適合做休息的旅館有兩種特色，一種是在車站旁邊、一種是在社區裡面且附近出租套房多的地方。

 

        做休息的旅館跟其他四種旅館有一點最大的不同，就是其他人做的都是外地旅客，做休息的旅館客群反而以當地為主、甚至主要客群範圍不會超過半徑一公里，因為行銷的方式跟區域都會很不一樣，房間的定價策略也不同，三翻抵一宿，三次休息就跟住一個晚上價格一樣，因此休息次數是重點，晚上有人住都是多賺，且汽車旅館住宿的價格、可能都可以住附近的四、五星旅館，由此可知隨著需求做分類，可以有多大的不同了。

 

         旅館是個重資本、高人力密集的事業，一般白領階級如果要投入，在瞭解了旅館的特性之後，可在生活機能很強的地點，用Airbnb或是民宿的方式來嘗試看看，管理強度跟繁複程度遠勝套房，但收益也是三到五倍左右，如果要做大，專業經理人與團隊是不可或缺的。

 

如果想要投入旅館事業，專業經理人與團隊是你不可或缺的好夥伴

撰文者：

方圓地產開發有限公司營運經理─黃隆昌