商圈的生命週期

 

         你知道嗎？商圈跟人一樣，是有生命的，也有它的生命週期，剛出生時變化最大、也最脆弱，少年時最有生產力，中年時最有價值，老年時最有故事；在不同的時期都有不同的風貌。

 

        仁者樂山，智者樂水，每個人喜好的生活方式以及需求都不同，瞭解了商圈各個時期的特色後，大家就可以根據自己的喜好找到最適合自己的商圈，也知道什麼時候該離開，找尋下一個適合自己的商圈，展開新生活。

 

         商圈剛出生時是什麼狀態呢？就是已經有一些住宅，有一些居民，只有少數民生必需的行業存在，像是小吃店、早餐店、理髮店、藥局、診所、雜貨店這些，這時住在這裡，生活會蠻清幽的，房價也相對便宜。如果在這個時間置產做生意，行業限制很多，營業額也不能太期待，但未來資產增值可期，大約5年的時間，很快就會進到商圈的少年期。

 

剛出生的的商圈，只有一些小店和少少的人

         少年期已經有相當的人口進駐，一些連鎖品牌也聞風而至，評估起來有一定的人口跟消費力就會進駐，我們可以用已開的店家的開店標準來反推人口，要開一間連鎖便利商店，附近人口（大約半徑1公里）要有8000人，連鎖藥妝店要有2萬，連鎖速食店要有4萬人。

 

         這時的商圈因爲人口足夠，開始可以養活一些消費週期比較長的店，像是傢俱店、電器行、主題餐廳，也開始有大型生鮮超市，以及一些毛利相對低的店，像是咖啡店、拉麵店、小型服飾店。

 

         這個時期的住宅價格已經變高許多，店面的價值會推升住宅價格，帶動住宅大樓的供給，也讓商圈附近人口密度更高，讓商圈更穩定，生活機能更強，住在這裡很方便、很熱鬧，但也比較吵、比較雜也比較貴，在這個時期進來做生意，大體而言買不如租，營業額的成長是亮眼的，也比較好找員工，雖然租金高，但因為可參考的資料多，風險也比較低。

 

少年時期的商圈逐漸熱鬧，店家多人也多

        商圈從少年到中年一般需要10年的時間，到了中年，商圈的定位與特色會變得明顯，少年時開開關關的店，大家對於這裡開什麼店會生意好、開什麼店會倒已經形成定見，房價高到一個程度會導致人口外移，活下來的店家都是舊顧客的支撐，消費人口就那些，而且還不斷老化。

 

        如果地理位置好，有機會再往上發展成精品商圈、走高消費，喜歡消費、時尚的人就會在這時進來，但大部分就是定型在那，新的店家不太進駐，營業額雖穩定、但也難創新高，這時，是賣不動產價格最好的時機！

 

        老年，最有特色。特色有很多種，有歷史、有韻味、有陳舊、有落沒，地理位置以及交通建設非常重要，會決定人口的流向，也會決定商圈老化速度以及老年的特色是什麼。

   

        每一個商圈、每一座城市都有有它的成因跟任務，任務完成後，就會漸漸凋零，以前因爲採礦而熱鬧非凡的九份、金瓜石一帶就是如此，但當採礦的任務結束，當地的居民收入不再，人口就會外移。

 

        幸運的是，九份擁有特殊的歷史背景與良好的地理位置（方便到達的美景），讓它從商圈轉變成了觀光區。但過去的店家幾乎都不存在了，留在當地的居民也很少，很多過去因為鐵路過站而興盛的商圈，也隨著高速公路的發展而沒落。

 

擁有特殊歷史的九份，在走完商圈的一生之後成為了著名觀光景點

         這就是商圈的一生，人潮即是錢潮，當人們的交通習慣改變，也會深深地改變人會經過的地方，以及停留的時間，不論是想要投資或是置產，都可以依照今天提供的資訊來判斷商圈的年齡和狀況，願我們都有個平安的老年。

 

撰文者：

方圓地產開發有限公司營運經理─黃隆昌