人潮即是錢潮？車流即是金流？
人潮多的商圈，要了解什麼時段人潮多，以及人潮停留的時間有多久，像是車站，看似人潮很多，每天都有大量的人次進出車站，但其實除了少數三鐵共構的車站，大部分的車站人潮的停留時間都不到15分鐘，來去匆匆，也就買一些帶了就走的東西，比較能夠產生消費的是在下班時段的人潮。
車站在下班時段的人潮組成也以學生、外勞和老人居多，消費力相對有限，因此火車站週邊一般都是低價商圈，比較少高單價的商品或服務，但因為車站附近都是商業區，有些城市人口夠多的主要車站會有電影院或是百貨商場，相對的停留時間會更長，因爲消費動機豐富，大眾運輸系統的進步跟人潮的多寡有關，愈發達、轉運功能愈強，人潮就愈多。
車流大的地方，生意就好做嗎？其實還真的不一定，一般來說，馬路愈寬，就適合開愈大的店面，因爲大馬路車多、車流快，小店面不容易被看到、也不容易停靠；反之亦然，愈小的路、車速愈慢，就適合開小店。但馬路寬、車速快，在設計上很容易會設分隔島在中間，一但看到分隔島，就要明白馬路的兩邊是不同的商圈，因爲行人逛街的動線會被阻隔，有些地方會有明顯的上、下班車流。
一般來說，下班的人比較會有消費需求（約會、採買、聚餐）所以在下班車流一側的商圈，生意會比較好做，我們常稱之為陽面，但通常中間沒有分隔島、又夠大條的馬路，比較容易形成遊逛型的商圈，也比較有聚客的效果，因爲車也開不快，一般都會塞車，就一個道理：滾石不生苔，流速快、就不容易停留，自然也就不容易消費。
聽完以上的解釋後，你現在還會覺得「人潮就是錢潮」嗎？人潮不一定就是錢潮，主要還是看你想要開什麼類型的店舖，相同類型的店舖，開在學生多的地方和上班族多的地方對營收會有不同的影響。
所以我們在挑選評估適合的商圈或店面時，一定要去思考怎麼先引起人的注意、如何讓人慢下來，並且方便讓人停靠，能夠很流暢地進到店裡消費，所以搭配適合的商業模式也很重要，才能夠因地制宜。
撰文者：
方圓地產開發有限公司營運經理─黃隆昌
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