不動產三要素，地點、地點、地點（上）

 

         投資不動產，首重地點，好地點重於一切，然而到底什麼是好地點呢？這個看似理所當然、但又很抽象的標準，其實是會隨時代…或是更精確地來說，是隨著科技進步而改變，以我個人的定義，好的地點就是交流最有效率的地方，以前的蛋黃可能因為科技進步就變蛋白，也有可能因爲更進步又變成蛋黃，真是令人困惑對吧？

         但這都是以三十年為尺度在變化的，也並不是很短的時間，因此平常不太會感覺到，某一天忽然意識到沒落了，就已經沒落很久了，讓我們來就過去的變化來推測未來。

 

         人類必然需要水以維持生命，因此許多文明都在大河旁邊形成部落，台灣也是一樣，有穩定的水源就適合生產糧食、增加人口，因此近水源的地方比遠的地方好，水源就是中心，但河水是有上下游之分的，上游比下游好，但愈上遊開發的難度就愈高，因此依山傍水的那一段就是河流最精華的土地，水源乾淨、灌溉無虞。

 

         如果河水氾濫也是淹到下游，由於台灣的南北長、東西短，中間又有高山，河流都是荒溪型、東西向入海，不像其他大河文明，終年穩定有水的大河，除了生活水源、也是交通貿易的高速公路，但台灣的河不具備內陸來回運輸的功能，頂多拿來運木頭，因此還是以陸運爲主，愛爬山的朋友，一定對台灣各地的古道不陌生，每一個谷道的入口，在當年都是陸運的關口，是必經之路，交流著山、海的物產。

 

每一個谷道的入口，在當年都是陸運的關口，圖為八通關古道

        在當年以農業、輕工業為主的時期，這些關口就是最好的地點，有商店、有市集、有驛站、有酒家，然後荷蘭、明鄭時期港口貿易開始，第一次賺進世界的財富，讓蛋黃區從靠山的關口變成靠海的港口。

 

         所謂「一府、二鹿、三艋舺」，以前著重糧食生產，嘉南平原有生產優勢，因此雲嘉南區域發達，後來港口往北部發展是因爲出口貿易的重點變成茶、樟腦、糖等經濟作物，媒、金、銅等礦區也在北部，因此蛋黃區也就從南部移到北部。

 

         鐵路的建設也影響很大，當時路上汽車是非常非常少的，可能比我們在路上看到的超跑更少，人就是步行、人力車、馬車、腳踏車（那個時代的重機），重物資的運輸，主要就是靠鐵路，火車站是一個城市主要的物資跟人的出入口，那幾乎就是一個城市的中心，所有的行政機關、金融機構、醫療院所、大型設施必定圍繞火車站。

 

鐵路建設對台灣早期陸路運輸影響很大

         在當時，火車站就是交流最有效率的地方，那裡就是蛋黃區，後來經濟起飛，汽車普及化，陸上運輸除了鐵路，有更快速的貨車物流，加上高速公路的建設，從原本的鐵路經濟轉為高速公路經濟，高速公路蓋到哪裡、就發展到哪裡，汽車與道路的建設，讓城市與城市之間的交流，從原本鐵路站與站的連結，轉變為相互交織的陸上交流網。

 

撰文者：

方圓地產開發有限公司營運經理─黃隆昌